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Services pratiques |
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Vendre un commerce |
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QU'EST-CE QU'UN FONDS DE COMMERCE ?
Un fonds de commerce se compose de l'ensemble des éléments incorporels (droit au bail, clientèle, marque, licence...) et des éléments corporels (matériel permettant l'exploitation du commerce, mobilier d'agencement...) que l'exploitant groupe puis organise pour la recherche d'une clientèle en vue d'exercer un négoce. |
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DIFFERENTES MANIERES D'EVALUER UN FONDS DE COMMERCE |
D'une part, le candidat exploitant peut simplement rechercher un emplacement jouissant d'un "bon facteur local de commercialité" : un pas-de-porte.
Il va alors opter pour l'achat d'un fonds de commerce dont la valeur se confond avec celle du droit au bail.
Compte tenu de ce qui précède : les critères pour l'évaluation du fonds dépendent alors la situation du local. L'emplacement fait la valeur du droit au bail, de ses caractéristiques propres, ainsi que celles du contrat qui le lie au propriétaire des murs.
1) Le bail commercial relativement récent et assorti d'un loyer faible valorise fortement le droit au bail.
2) Sa situation géographique (commodités, concurrences etc...) jouera également un rôle prépondérant dans la valeur de ce droit au bail.
D’autre part, le candidat exploitant préfère se lancer dans une reprise intégrale d’une activité commerciale. Alors l’ensemble des éléments qui détermineront la valeur du fonds, occupera une place prépondérante. Sachez bien évaluer la valeur de ce fonds, en dehors de toute notion de droit au bail.
Pour un commerce de taille moyenne, la méthode d’évaluation se base en général sur les résultats d’exploitation de ce commerce. En effet, on ne peut déterminer sa valeur à partir, par exemple, du coût d’achat de ce commerce puisque le temps écoulé depuis lors va fausser cette analyse.
Ajoutons les principales méthodes d’évaluations admises par l’administration fiscale ; elles portent sur :
- La valeur patrimoniale : en gros, le montant des actifs surévalués ou sous-évalués par la valeur du fonds (avec par exemple le portefeuille clientèle).
- La valeur de rentabilité qui juge de la capacité pour telle activité commerciale à créer des bénéfices.
- La valeur de comparaison : consiste à comparer avec une même activité de taille voisine et qui a fait l’objet d’une transaction dans un même quartier.
- La valeur de rendement qui s’appuie, elle, sur les résultats distribués par cette entreprise.
Dans ce cas de figure, l'acquéreur devra obligatoirement être informé des chiffres d'affaires ainsi que des bénéfices réalisés au cours des trois années précédant la cession.
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NE PAS CONFONDRE LE FONDS DE COMMERCE ET LES FONDS COMMERCIAUX |
On peut être propriétaire du fonds de commerce, et n'être que locataire de l'immeuble dans lequel ce fonds de commerce est exploité. Ainsi, bien que propriétaire d'un fonds, l'exploitation dudit fonds reste liée par convention (droit au bail) au propriétaire de l'immeuble (murs).
De fait, il faudra observer quelques règles comme par exemple de payer un loyer pour l'occupation de l'immeuble, d'exploiter effectivement le local, et de respecter la destination prévue sur le bail commercial.
Au terme des 9 ans (prévus par le bail commercial classique) le propriétaire des murs pourra récupérer ses locaux, à condition de verser au propriétaire du fonds une indemnité d'éviction, en réparation du préjudice subi (perte de la valeur du fonds). Le montant de cette indemnité d’éviction dépendra de l’évaluation du fonds, à partir du moment où il y a perte effective de l’exploitation commerciale, et renvoie au dernier chapitre visé dans la précédente rubrique.
Précisons que par local commercial on entend un espace fermé et couvert qui est susceptible d’accueillir la clientèle (C.A Paris 14/11/56). Ne constitue pas un local commercial tout emplacement de vente situé dans un passage ou sur un trottoir (C.A Paris 13/4/56). Il faut d’autre part distinguer le local commercial du local accessoire à l’exploitation de ce fonds. Cas de figure ou ce local n’est pas le point de vente, lorsque le fonds de commerce n’y est pas nécessairement ou directement exploité. Il ne s’agit pas non plus d’une dépendance ni d’un établissement secondaire (où se trouverait par exemple le siège d’exploitation du fonds) mais il faut que soit avérer le caractère indispensable de ce local accessoire pour l’exploitation du fonds. Pour résumer, le local accessoire n’est pas le local où le fonds commercial est directement exploité, il n’est pas non plus une simple commodité, mais sa privation pourrait cependant mettre en péril la bonne marche de l’exploitation commerciale (CASS. 23/1/74).
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AVANT D'ACHETER UN FONDS DE COMMERCE |
Qu’il s’agisse d’une reprise d’activité (incluant les éléments propres à l’activité commerciale) ou d’une simple recherche d’emplacement, il est des détails qu’il ne faut pas sous-estimés :
Géographique : Penser, entre autres, à la notion de droit au bail qui peut même dans certains cas prendre le pas sur la valeur intrinsèque de l’exploitation commerciale.
Ainsi, le lieu d’implantation éventuelle du local commercial ; pensez à vérifier la santé des autres commerces implantés dans le même quartier.
Cherchez la proximité éventuelle d'enseignes porteuses ; les devantures des magasins avoisinants sont-elles attrayantes (couleurs, déco) ? Ces autres magasins sont-ils bien agencés ? Sont-ils bien achalandés ?
Interrogez aussi discrètement que possible (ne dévoilez pas forcément votre projet ou vos intentions), le voisinage, rencontrez, quand il existe, le président de l’association des commerçants –voire le commerçant le plus anciennement implanté ; bref, il s’agira de trouver le mieux placé afin de vous renseigner sur le potentiel ou sur dynamisme réel du quartier où vous projetez de vous installer.
Enfin, jetez un œil sur les dernières transactions réalisées dans ce quartier, non seulement pour les commerces mais aussi pour les immeubles d’habitation principale (cela en dit souvent beaucoup sur l’évolution d’un quartier), et informez-vous auprès d'autres commerçants mieux placés que vous pour apprécier le tissu économique local et ses perspectives d’évolutions.
Aussi, jaugez avec discrétion l'état de la concurrence –avec tact (ne vous faites pas d’emblé des ennemis !)-, car votre bonne marche comme votre développement dépendront forcément de cette concurrence. N’oubliez pas les projets d’implantation éventuelle de nouvelles structures ou de nouveaux commerces (par exemple le projet d’ouverture d'un centre commercial). Dans le cas de figure où il serait question d’un centre commercial, renseignez-vous, il y a de grandes chances pour que cela s’accompagne de l’ouverture de galeries marchandes. Votre futur concurrent se trouve peut-être déjà au cœur de ce projet, dans un des locaux de la galerie marchande.
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CONDITIONS D'EXONERATION DES PLUS-VALUES DE CESSIONS DE FONDS |
Conditions d'exonération des plus values de cession de fonds
Pour commencer, ces exonérations excluent les cessions faisant apparaître un lien de dépendance entre cédant et acquéreur -ou cessionnaire- ; c'est à dire par exemple que seront exclues toutes cessions à titre gratuit.
Les conditions d'exonération s'appliquent alors à toutes cessions à titre onéreux, qu'il s'agisse des entreprises individuelles aussi bien que de cessions de parts pour les sociétés de personnes.
A cela s'ajoute :
- d'une part l'obligation que la cession porte sur une branche complète d'activité : il faut que la branche d'activités objet de la cession présente un caractère autonome et complet. Ainsi, l'entreprise objet de la cession doit être capable de fonctionner par ses propres moyens. On doit pouvoir apprécier pour cette activité l'ensemble du passif (ex : dettes fournisseurs, prêt bancaire...) et de l'actif (ex : fichier clientèle, stock des marchandises proposées à la vente...). Précisons cependant, que ces critères s'ils permettent d'apprécier le caractère autonome de l'activité, ne sont pas forcément pris en compte, du moins pour les éléments de l'actif circulant, pour l'assiette des droits de mutation.
L'administration fiscale appréciera selon ses critères le caractère autonome de la branche d'activité (ex : une comptabilité propre à cette activité...).
Pour ces raisons, une cession de marque ou d'éléments d'actifs isolés n'entreront pas dans le champ d'application de la loi sur les conditions d'exonérations.
- d'autre part, deux autres conditions : il faut que l'activité ait été exercée pendant une durée minimale de cinq ans (début d'activité ou date de rachat de l'activité) ; il faut que le prix de cession n'excède pas trente milles euros (30 000 €). Cette valeur de 30 000 € est la valeur retenue par l'administration fiscale pour l'assiette des droits de mutation.
Enfin, sont exclues du champ d'application de la loi, les cessions de fonds de commerce donnés en location gérance. |
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